Urbanisme

A) 🏙️ Définition de l'urbanisme

• Urbanisme : Art de bâtir les villes, issu de la racine latine URBS.
• Évolution vers une intervention organisée sur l'espace bâti ou bâtissable.

B) 📜 Droit de l'urbanisme

• Élaboré au XXème siècle pour permettre aux autorités d'organiser et gérer l'espace urbain.
• Ensemble de règles et institutions pour l'aménagement et le développement urbain.
• Encadre l'évolution physique des villes.

C) ⚖️ Spécificités du droit de l'urbanisme

• Prise en compte du caractère harmonieux du développement urbain.
• Vision globale et cohérente, contrairement à d'autres législations sectorielles.
• S'applique à l'ensemble du territoire national, urbain ou rural.

D) 💼 Enjeux du droit de l'urbanisme

• Situé au cœur d'enjeux économiques, financiers, sociaux et individuels.

A) 📜 Évolution du droit de l’urbanisme

• Le droit de l’urbanisme moderne s’est constitué à partir de 1919.
• Avant 1914, pas de législation spécifique en France.
• Utilisation de règles disparates, comme la législation domaniale.
• Décret-loi du 26 mai 1852 : impose des réseaux d’évacuation pour les nouveaux bâtiments.
• Règlements sanitaires et protection du patrimoine instaurés par des lois de 1902 et 1911.
• Après la Première Guerre mondiale : nécessité d’un cadre juridique pour l’aménagement urbain.
• Loi du 14 mars 1919 : fin des interventions ponctuelles, début d’une législation structurée.
• 1943 : Loi d’urbanisme n°324, tournant majeur pour le droit de l’urbanisme.
• 1957 : Innovations avec la loi sur la reconstruction, création des plans d’urbanisme.
• 1967 : Loi d’orientation foncière, distinction entre prévisions et réglementation.
• 1982 : Décentralisation du droit de l’urbanisme, partage des compétences entre l’État et les communes.
• 2000 : Loi SRU, réforme majeure, passage à un urbanisme de projet et de développement.

B) 🌍 Caractéristiques du droit de l’urbanisme

• Influence du développement durable sur les évolutions récentes.
• Le droit de l’urbanisme vise à organiser l'espace urbain en équilibrant :
  • Les exigences sociales et culturelles.
  • Le développement économique.
  • La préservation de l'environnement.

Fonctions du droit de l’urbanisme :

1. Créer : Instruments pour l’intérêt général.
   • Documents d’urbanisme (ex. PLU).
   • Opérations d’aménagement (ex. ZAC).
   • Politiques foncières (ex. droit de préemption).
2. Protéger : Préservation de périmètres et contrôle de l’utilisation des sols.
   • Interdiction de construction dans certaines zones.
   • Autorisations d’urbanisme (ex. permis de construire).
3. Sanctionner : Mécanismes de sanction pour respecter les règles.
   • Sanctions pour manquements aux règles d’urbanisme (articles L480-1 et suivants).

A) 📜 Sources du droit de l'urbanisme

• Législation de l'urbanisme : régit l'occupation de l'espace.
• Normes complémentaires : incluent des législations sur l'environnement et l'aménagement du territoire.

B) 🏛️ Hiérarchie des normes

C) ⚖️ Articulation des normes

• Compatibilité : Norme intérieure ne doit pas empêcher la mise en œuvre de la norme supérieure (article L131-1 et L131-4 du code de l’urbanisme).
• Conformité : Respect strict de la norme supérieure par la norme ou décision intérieure (article L152-1 du code de l’urbanisme).
• Prise en compte : Référence aux règles sans en modifier la portée (article L131-2 et L131-5 du code de l’urbanisme).

D) 📚 Rôle de la jurisprudence

• La jurisprudence est essentielle pour comprendre les rapports juridiques entre les normes.

A) 🏙️ Conditions de l'occupation du sol

• La planification spatiale détermine comment le sol peut être utilisé.
• Elle vise à organiser l'espace urbain pour répondre aux besoins des habitants.
• Les règlements d'urbanisme définissent les types d'activités autorisées dans chaque zone.

B) 📏 Outils de planification

• Les documents de planification incluent :
  • Plans locaux d'urbanisme (PLU)
  • Schémas de cohérence territoriale (SCOT)
• Ces outils permettent de coordonner les projets d'aménagement.

C) 🌍 Impacts environnementaux

• La planification doit prendre en compte les impacts environnementaux.
• Elle doit favoriser le développement durable et la protection des ressources naturelles.

D) 🏛️ Participation citoyenne

• La participation des citoyens est essentielle dans le processus de planification.
• Des consultations publiques sont organisées pour recueillir les avis et suggestions.

E) 📅 Évaluation et révision

• Les dispositifs de planification doivent être régulièrement évalués et révisés.
• Cela permet d'adapter les stratégies aux évolutions des besoins urbains et environnementaux.

A) 🎯 Objectifs généraux de l’action des collectivités publiques

• L'État définit le cadre juridique du droit de l'urbanisme.
• Article L101-1 : Le territoire français est le patrimoine commun de la nation.
• Les collectivités publiques doivent harmoniser leurs décisions tout en respectant leur autonomie.
• Article L101-2 : Les collectivités doivent atteindre des objectifs tels que :
  • Qualité urbaine, architecturale et paysagère.
  • Diversité des fonctions urbaines et rurales.
  • Sécurité et salubrité publiques.
  • Lutte contre le changement climatique.

B) 📜 Objectifs spécifiques de l’action des collectivités publiques

• Projet d’intérêt général (PIG) :
  • Instauré pour empêcher les blocages de projets d’utilité publique.
  • Conditions : projet d’aménagement, service public, protection du patrimoine, etc.
  • Qualifié par arrêté préfectoral, valable trois ans.
• Directives territoriales d’aménagement et de développement durable (DTADD) :
  • Remplacent les DTA par la loi Grenelle 2.
  • Outils de programmation intégrant le développement durable.

C) 📏 Règles applicables sur l’ensemble du territoire national

1. Règlement national d’urbanisme (RNU)

• Intégré aux règles générales d'urbanisme.
• Applicable sur tout le territoire, même en présence de PLU.
• Règles classées en six groupes principaux :
  • Localisation et implantation des constructions.
  • Densité et surface de plancher.
  • Performances environnementales.

2. Principe de constructibilité limitée

• Interdiction de constructions en dehors des zones urbanisées, sauf exceptions.
• Exemptions : travaux sur bâtiments existants, constructions agricoles, etc.

3. Servitude d’urbanisme

• Limitations au droit de propriété dans l'intérêt général.
• Types : servitudes liées à la maîtrise de l'urbanisme, servitudes d'utilité publique.
• Opposables à toute personne publique ou privée.

D) ⚖️ Principe de non-indemnisation des servitudes d’urbanisme

• Les servitudes d'urbanisme ne donnent pas droit à indemnisation, sauf exceptions.
• Indemnisation possible en cas d'atteinte à des droits acquis ou modification de l'état des lieux.
• Contentieux de l'indemnisation devant les tribunaux administratifs.

A) 📜 Le Plan Local d'Urbanisme (PLU)

• Le PLU remplace les plans d'occupation des sols (POS) depuis le 1er janvier 2016.
• Il doit intégrer les dispositions du Grenelle II et de la loi Alur lors de sa révision.
• Comprend :
  • PADD : projet d'aménagement et de développement durables.
  • Orientations d'aménagement et de programmation.
  • Règlement et documents graphiques.
• Évalue les incidences sur l'environnement et la consommation des espaces naturels.

B) 🌍 Projet d'Aménagement et de Développement Durables (PADD)

• Définit les orientations générales des politiques d'aménagement.
• Fixe des objectifs de modération de la consommation de l'espace.
• Non opposable aux projets de construction.

C) 🏗️ Orientations d'Aménagement et de Programmation

• Contient des dispositions sur :
  • Actions à mettre en œuvre.
  • Échéancier de l'urbanisation.
  • Préservation de l'environnement.
• Doit être compatible avec les orientations d'aménagement.

D) 📏 Règlement du PLU

• Fixe les règles d'utilisation du sol, y compris les interdictions de construire.
• Délègue des secteurs avec des densités minimales de construction.
• Comprend des chapitres pour chaque zone avec des règles spécifiques.

E) 📊 Contenu du Règlement

• Peut interdire certains usages et activités.
• Fixe des conditions d'accès aux terrains et aux réseaux.
• Implique des règles de hauteur et d'emprise au sol.

F) 🗺️ Documents Graphiques

• Comprend des éléments graphiques liés au PLU.
• Seule la partie écrite et les documents graphiques sont opposables.

G) 📑 Annexes

• Indiquent les servitudes d'utilité publique et les secteurs à protéger.

H) 🌳 Zonage

• Zones Urbaines (U) : secteurs urbanisés.
• Zones à Urbaniser (AU) : secteurs naturels pouvant être urbanisés.
• Zones Agricoles (A) : à protéger pour leur potentiel agronomique.
• Zones Naturelles (N) : à préserver, avec des constructions limitées.

I) ⚖️ Opposabilité des Règles du PLU

• Règlement et documents graphiques opposables à tous travaux.
• Compatibilité avec les orientations d'aménagement requise.

J) 🚧 Dérogations aux Règles du PLU

• Possibilité d'accorder des dérogations pour des reconstructions après catastrophe naturelle.
• Doit respecter certaines conditions.

K) ⚠️ Sanctions

• Constructions en infraction avec le PLU peuvent entraîner des amendes ou démolitions.

L) 🗺️ Carte Communale

• Permet d'élargir le périmètre constructible sans PLU.
• Autorisations d'occupation du sol basées sur le RNU.

A) 🌐 Le Portail National de l’Urbanisme

• Accès libre et gratuit aux documents d'urbanisme.
• Publication des documents entraîne des conséquences :
  • Schémas de cohérence territoriale et plans locaux d'urbanisme exécutoires après publication.
  • Cartes communales mises à disposition du public.
• Les communes transmettent les documents à l'État sous forme électronique.

B) 📜 Ancienne Note de Renseignements d'Urbanisme

• Supprimée depuis le 1er octobre 2007.
• Remplacée par le certificat d'urbanisme d'information générale.
• Ne conférait aucun droit, acte purement informatif.

C) 🏗️ Certificat d'Urbanisme

• Acte administratif renseignant sur la situation d'urbanisme d'un immeuble.
• Deux types de certificats :
  1. Certificat d'information générale :
     • Indique la situation du terrain sans préciser la constructibilité.
  2. Certificat opérationnel :
     • Porte sur une opération déterminée, précise si l'opération peut être réalisée.
• Délivrance :
  • Demande par toute personne intéressée.
  • Délai d'instruction : 1 mois pour le certificat d'information générale, 2 mois pour le certificat opérationnel.
• Durée de validité : 18 mois, prorogeable sous certaines conditions.

D) ⚖️ Droits Conférés par le Certificat d'Urbanisme

• Protection contre les changements de règles d'urbanisme pendant la validité du certificat.
• Effet stabilisateur des règles applicables à la date de délivrance.
• Limites : dispositions erronées ou illégales ne confèrent pas de droits.

E) 🔍 Quel Certificat Privilégier ?

• Certificat informatif : utile pour des projets futurs non définis.
• Certificat opérationnel : recommandé pour des projets de construction ou travaux importants.

A) 📏 Alignement

• La limite du domaine public routier est fixée par un plan d'alignement ou un alignement individuel.
• Les nouvelles voies ou élargissements sont inscrits comme emplacements réservés, entraînant l'inconstructibilité.
• Plan d'alignement : permet redressements et élargissements mineurs. La prise de possession se fait après indemnisation.
• Alignement individuel : acte unilatéral de l'administration, valable un an, sans effet sur le droit de propriété.

B) 📐 Marge de recul

• Imposition d'un retrait des constructions par rapport à la limite du domaine routier.
• Le permis de construire est refusé si la marge de recul n'est pas respectée.
• La marge peut varier selon la zone, la nature de la voie et la hauteur de la construction.

C) 📊 Coefficient d'occupation du sol et règles de densité

• Le COS a été supprimé par la loi Alur, ne s'appliquant plus dans les PLU.
• Les dépassements de règles de densité sont possibles pour les constructions à usage d'habitation, avec des limites de 20 %.

D) 🏗️ Emplacement réservé

• Le PLU peut inscrire des terrains comme emplacements réservés pour des projets d'intérêt général.
• Les terrains réservés peuvent être acquis par expropriation ou délaissement.
• Les constructions nouvelles sont interdites, sauf exceptions.

E) 🏛️ Périmètre d'un monument historique

• Surveillance des immeubles aux abords d'un monument historique pour préserver sa visibilité.
• Le préfet délimite le périmètre après consultation.
• Les travaux aux abords nécessitent une autorisation préalable.

F) 🔊 Zone de bruit des aérodromes

• Règles spécifiques pour limiter la construction dans les zones affectées par le bruit des aéronefs.
• Les zones sont définies par un plan d'exposition au bruit (PEB).
• Les constructions nouvelles à usage d'habitation sont interdites dans les zones A, B et C, avec quelques exceptions.

G) 🌳 Zone de parcs et de réserves

• Les parcs nationaux et parcs naturels régionaux sont créés pour protéger les milieux naturels.
• Les travaux dans ces zones sont soumis à des autorisations spéciales.
• Les réserves naturelles peuvent être créées pour protéger des territoires spécifiques.

H) ⚠️ Zone de prévention des risques

• Obligation d'informer l'acquéreur sur les risques dans les zones couvertes par un plan de prévention.
• Les PPRNP et PPRT définissent les mesures de prévention et les prescriptions applicables aux constructions.
• Des règles spécifiques peuvent être imposées dans les zones à risque sismique ou cyclonique.

A) 🏗️ Présentation générale

• Le législateur a classé les opérations d'urbanisme selon leur importance.
• Trois types d'autorisations :
  • Permis de construire
  • Permis d'aménager
  • Permis de démolir
• Règles communes pour le dépôt des demandes, délais d'instruction, avis à recueillir, et autorité compétente.
• Chaque catégorie a des règles spécifiques, mais suit une procédure unique avec des variantes.

B) 🏢 Le permis de construire

1. Nature juridique

• Acte administratif individuel, soumis à la réglementation d'ordre public.
• S'applique à tous les travaux de construction, privés ou publics.
• Droit pour le pétitionnaire si conforme aux règles d'urbanisme.

2. Objet

• Assurer le respect des règles d'urbanisme (Code de l'urbanisme et documents locaux).
• Ne sanctionne pas les règles d'autres législations, sauf coordination prévue.

3. Stipulations de droit privé

• Limité au contrôle des règles de droit public.
• Ne peut justifier un refus de permis pour des contestations de droits privés.

4. Travaux de reconstruction

• Nécessite un permis même pour une reconstruction identique.
• Reconstruction à l'identique autorisée sous certaines conditions.

5. Permis de régularisation

• Permet de régulariser des constructions réalisées sans permis.
• Ne fait pas obstacle aux sanctions pour infraction.

C) 🏗️ Champ d'application

1. Catégories d'opérations

• Aucune formalité : Certaines opérations exemptées.
• Déclaration préalable : Certaines opérations nécessitent une déclaration.
• Permis de construire : Autres opérations soumises à permis.

2. Notion de construction

• Englobe tout ouvrage créateur, même démontable.

3. Permis de démolir

• Permis de construire inclut souvent la démolition.

4. Permis d'aménager

• Permis d'aménager peut inclure des constructions accessoires.

D) 🏠 Travaux sur constructions existantes

1. Principe

• Travaux généralement dispensés de formalités, sauf exceptions.

2. Travaux soumis à permis

• Travaux créant une emprise au sol ou surface de plancher supérieure à 20 m².

3. Travaux soumis à déclaration préalable

• Travaux modifiant l'aspect extérieur ou créant une emprise au sol supérieure à 5 m².

E) 🔄 Changements de destination

• Changements de destination soumis à permis si travaux affectent la structure.

F) ⚖️ Articulation avec d'autres législations

• Quatre types d'opérations selon l'autorisation d'urbanisme et autres législations.

G) 🏛️ Autorité compétente

• La commune ou l'État selon le type de projet.
• Délégation possible à un EPCI.

H) 📄 Procédure de délivrance

• Dépôt de la demande par le propriétaire ou mandataire.
• Récépissé de dépôt et affichage en mairie requis.